第一条 为了加强区本级商品住宅专项维修资金（以下简称“维修资金”）的使用管理，提高维修资金使用质效，维护业主的合法权益，保障住宅共用部位、共用设施设备正常使用，依据《中华人民共和国民法典》、《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）、《江西省商品住宅专项维修资金管理规定》（江西省住建厅、财政厅[2015]10号）、《江西省物业管理条例》等法律法规和规范性文件，结合工作实际，制定本操作细则。
第二条 仙女湖区本级范围内商品住宅专项维修资金的使用适用本细则。
第三条 维修资金使用（含设施设备更新、改造，下同）分为一般使用和应急使用，一般使用指非紧急状况下的维修使用，应急使用指危及生命财产安全或严重影响居民生活状况下的维修使用。维修资金的使用实行申请人负责制。申请人应当对使用申请的真实性、资金用途的合理性、安全性负责。
第四条 仙女湖区城乡建设交通局（以下简称区建设局）负责本行政区域商品住宅专项维修资金使用的指导和审核工作。
市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）负责仙女湖区商品住宅专项维修资金的归集、交存、拨付和信息管理；
区建设局负责办理区本级专项维修资金使用的审核工作，审核完成，向市住建局发送拨付维修资金申请，市住建局收到申请后，根据实际情况，将所需维修资金拨付至施工单位；
街道（办事处、乡镇人民政府)协助指导辖区内维修资金使用工作，监督指导业主大会、业主委员会和物业服务企业有关维修资金使用工作，调解维修资金使用纠纷；
社区（居委会）负责专项维修资金使用的监督工作；
消防、市场监管等部门和水、电、气等行业单位，根据各自职责配合区建设局做好房屋共用部位、共用设施设备应急维修的组织实施、指导、监督工作。
第五条 住宅小区共用部位、共用设施设备的维修申请人按以下情况确定：
成立了业主委员会的，由业主委员会申请，或由业主委员会授权委托物业服务企业申请 ；
未成立业主委员会，但聘有物业服务企业的，由社区居（村）委会或物业服务企业申请，或由相关业主申请；
既未成立业主委员会，也未聘有物业服务企业的，由社区居（村）委会或物业管理委员会或相关业主提出申请。
第六条 使用维修资金进行维修和更新、改造的，遵循方便快捷、公开透明、权利和义务相对等、受益人和负担人相一致，以及风险分担、业主互助的原则，按下列规定分摊：
（一）属于一个物业管理区域全体业主共有的共用部分、共用设施设备由全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积的比例分摊；
（二）属于单幢房屋业主共有的共用部分、共用设施设备由该幢房屋的全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积的比例分摊；
（三）专属一个单元内业主共有的共用部分、共用设施设备，由该单元业主按照各自拥有的房屋建筑面积的比例共同承担；
（四）属于两个或者两个以上物业服务区域的共用设施设备发生自然损坏的，其维修和更新、改造费用由各物业管理区域按照所涉小区房屋建筑面积比例分摊；
（五）未售出的商品住宅、非住宅或共有住房，由开发建设单位按照尚未售出的房屋建筑面积的比例分摊；
（六）房屋未交存维修资金或者维修资金账户余额不足且未按规定补（续）交的，应当按照业主各自拥有物业建筑面积的比例自行承担。有约定的，从其约定。
第七条 鼓励申请人采取公平公正公开方式选聘有资质的第三方专业机构进行设计、造价预算、施工、监理、决算评审等，可在相关行业主管部门组建的中介超市或数据库中摇号产生，中介服务费用在其维修资金中列支。使用专项维修资金3万元以下（含本数）的维修项目可由申请人组织编制造价预算报告和组织验收，使用专项维修资金3万元以上的维修项目采取公开摇号或询价竞价方式选聘设计、造价预算、监理、决算评审等中介服务机构。项目监督人为申请人。
第八条 决算金额原则上不得超过本申报项目的预算金额。维修过程中，确因实际情况需增加维修费的，未超出预算金额10%的，需经业主委员会、受益业主代表、物业服务企业或社区居（村）委会进行预算外签字认定；超出预算金额10％的，需经维修资金列支范围内专有面积占比三分之二以上业主且人数占比三分之二以上业主（以下简称“双三分之二”）参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
第九条 维修资金划转业主大会管理前，一般使用维修资金的，按照以下程序办理：
（一）申请前准备
1、申请人制定住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造使用实施方案（含资金预算，下同），实施方案内容应包括维修项目名称、项目地点范围、维修理由和目的、项目清单、价格清单、工程量清单、总造价、施工方式方法、预决算方式方法、验收方式方法、开竣工时间等；
2、申请人书面征求业主意见，实施方案经维修资金列支范围内“双三分之二”参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意；（附件1《仙女湖区专项维修资金使用业主意见征求表》）
3、申请人公示《项目维修实施方案》，在维修项目所在地明显位置进行公示不少于5天。（附件2《一般使用申请前项目维修实施方案公示范本》）
（二）申请
1、申请人向社区居（村）委会提出书面申请，并提交《项目维修实施方案》、《业主意见征求表》、《项目维修实施方案》公示证明（清晰水印彩照A4纸）备案；（附件5《仙女湖区住宅专项维修资金使用申请表》）
2、报区建设局审核（申请表）；
3、申请人邀请组织区建设局、社区、业主委员会、物业服务企业进行现场核实。若维修资金显示余额不足，将不启动剩余维修资金和现场核实，待由申请人组织相应业主续交维修资金后，再启动申请；
4、区建设局向申请人下达审核意见（申请表）。
（三）维修实施
1、预算。由申请人组织编制项目维修预算报告，并申请人签字盖章认可，聘请中介机构编制项目维修预算报告的，由申请人和中介机构签字盖章认可，签订服务合同；
2、施工。申请人聘请有资质的施工企业并组织施工，施工企业可在相关行业主管部门组建的数据库中摇号产生或申请人通过询价组织3家以上竞价产生，签订施工服务合同，维修合同（方案）中应明确维修项目清单、工程量、资金结算方式、拨付方式、质保金和质保期限等内容，无特殊情况，不设立预付条款。留存好施工前、中、后的影像资料，为验收、决算提供真实充足的依据，禁止将单个整体项目违规拆分发包；（附件7《维修工程施工合同参考本》）
3、验收、决算。第一步，由业主委员会或社区居（村）民委员会组织相关业主、物业服务企业、施工单位、监理单位等对工程质量进行联合验收，并签署项目验收报告，并签字盖章，验收人员不得少于7人，其中业主人员比例不得低于总人数的50%，区建设局监督；第二步，由申请人聘请有相应资质的专业机构进行决算评审并做出规范的决算报告，报告由申请人和机构盖章认可，签订决算服务合同；（附件6《维修项目竣工验收报告范本》）
4、申请人公示《项目维修决算报告》，在维修项目所在地明显位置进行公示不少于5天。（附件4《项目维修决算书公示范本》）
（四）资金拨付
1、申请人向区建设局提交《项目预算报告》、《项目验收报告》、《项目决算报告》、维修部位前中后彩照、《项目决算报告》公示证明（清晰水印彩照A4纸）备案；
2、申请人向区建设局提供加盖企业公章的发票原件，税务发票“购买方名称”:新余市住房和城乡建设局
统一社会信用代码：113605000146262319；
3、区建设局填写资金申请并报送市住建局；
4、市住建局向项目维修施工方拨付资金。
第十条 影响房屋安全使用的以下紧急情况之一可以采取应急维修：
（一）电梯故障危及人身安全，经电梯专业检测机构出具整改通知书的；
（二）公用排水系统中涉及的设施设备发生故障、影响使用，经专业机构核实并出具意见书认定的；
（三）消防系统中涉及的设施设备存在安全隐患或者发生故障，消防部门出具整改通知书的；
（四）屋顶、屋面、外墙面发生渗漏，或者地下室发生积水，严重影响业主房屋正常使用，经有资质的房屋质量检测机构核实并出具意见书认定的；
（五）房屋外墙存在脱落、剥落等隐患，经有资质的房屋质量检测机构核实并出具意见书认定的；
（六）发生严重危及房屋安全的其他紧急情况（如严重沉降、倾斜、开裂等），经有资质的房屋质量检测机构出具证明的。
（七）其他危及房屋安全的情形。
以上情况经区建设局核查属实，确需使用维修资金进行应急维修的，可以不经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上业主参与表决并过半数业主同意，启动应急程序使用维修资金。
第十一条 应急使用维修资金的，采用事前、事后公告的原则，按以下程序办理：
（一）申请前准备
1、物业服务企业（业主委员会或社区居（村）委会）立即组织人员采取措施排危排险，并逐级上报；
2、申请人聘请相应专业机构对需要使用维修资金进行应急维修的部分进行鉴定，或邀请行业主管部门进行检查，并出具专业机构认定书或行业主管部门整改通知书；
3、申请人在24小时内制定维修实施方案，实施方案内容应包括维修项目名称、项目地点范围、维修理由和目的、项目清单、价格清单、工程量清单、总造价、施工方式方法、预决算方式方法、验收方式方法、开竣工时间等；
4、申请人在维修项目所在地明显位置对使用方案进行公告，公告不少于2天。（附件3应急使用申请前《项目维修实施方案公示范本》）
（二）申请
1、申请人向社区居（村）委会提出书面申请，并提交《项目维修实施方案》、《项目维修实施方案》公示证明（清晰水印彩照A4纸）备案；（附件2《申请表》）
2、报区建设局审核（申请表）；
3、区建设局组织社区、业主委员会、物业服务企业进行现场核实；
4、区建设局2个工作日内向申请人下达申请审核意见（申请表）。
（三）维修实施
1、预算。由申请人组织编制项目维修预算报告，并申请人签字盖章认可，聘请中介机构编制项目维修预算报告的，由申请人和中介机构签字盖章认可，签订服务合同；
2、施工。申请人聘请施工队伍并组织施工，施工队伍可在相关行业主管部门组建的数据库中摇号产生或申请人通过询价组织3家以上竞价产生，签订施工服务合同，维修合同（方案）中应明确维修项目清单、工程量、资金结算方式、拨付方式、质保金和质保期限等内容，无特殊情况，不设立预付条款，留存好施工前、中、后的影像资料，为验收、决算提供真实充足的依据，禁止将单个整体项目违规拆分发包；
3、验收、决算。第一步，由业主委员会或社区居（村）民委员会组织相关业主、物业服务企业、施工单位、监理单位等对工程质量进行联合验收，并签署项目验收报告，并签字盖章，验收人员不得少于7人，其中业主人员比例不得低于总人数的50%，区建设局监督；第二步，由申请人聘请有相应资质的专业机构进行决算评审并做出规范的决算报告，报告由申请人和机构盖章认可，签订决算服务合同；
4、申请人公示《项目维修决算书》，在维修项目所在地明显位置进行公示不少于5天。
因业主委员会、物业服务企业相互推诿造成无法实施应急维修，严重影响业主正常生活的，区建设局与属地街道、社区居（村）委会协商，由属地社区居（村）委会组织代修。
（四）资金拨付
1、申请人向区建设局提交《项目预算报告》、《项目验收报告》、《项目决算报告》、维修部位前中后彩照、《项目决算报告》公示证明（清晰水印彩照A4纸）备案；
2、申请人向区建设局提供加盖企业公章的发票原件，税务发票“购买方名称”:新余市住房和城乡建设局
统一社会信用代码：113605000146262319；
3、区建设局填写资金申请书报送市住建局；
4、市住建局向项目维修施工方拨付资金。
第十二条 区建设局应当以物业项目为单元，对维修资金使用档案立卷存档。
第十三条 划转业主大会管理后的商品住宅专项维修资金及非住宅维修资金使用管理参照本细则执行。
第十四条 本细则自印发之日起施行。
